Condomínios podem proibir locações como Airbnb?
Condomínios podem proibir locações como Airbnb? Entenda!
Indagações acerca da possibilidade de condomínios poderem proibir locações por temporada como o Airbnb, tem sido frequentemente interpelada por pessoas juridicamente leigas, que possuem a intenção de proibir ou permitir tais locações em seus condomínios.
Há decisões favoráveis aos condomínios no sentido de que eles podem proibir aluguéis de curta temporada por intermédio de plataformas digitais, porém, será que existem controvérsias? Fique por aqui e descubra tudo sobre as recentes decisões do STJ.
- Como funciona plataformas de locações temporárias?
- Condomínios podem proibir locações como Airbnb?
- Como conseguir proibir Airbnb no condomínio?
- Qual papel do advogado nessas locações?
1- Como funcionam plataformas de locações temporárias?
Atualmente, existem diversas plataformas online onde os proprietários podem cadastrar seus respectivos imóveis para receberem hóspedes de qualquer lugar do mundo. Esse modelo de aluguel permite estadias de curta ou longa duração, e com isso o proprietário alcança um alto retorno financeiro.
Plataformas como Airbnb, Booking e Vrbo, intermediam transações entre os hóspedes e os anfitriões (proprietários dos locais), para que realizem com segurança os pagamentos e também são capazes de oferecem o suporte que ambos os lados precisam.
Ao criar os anúncios, o proprietário do imóvel poderá gozar de discricionariedades, como por exemplo decidir a quantidade de pessoas que poderão entrar em seu imóvel, o horário em que irá ocorrer o check-in e checkout ou se locará o imóvel inteiro ou somente o quarto, além de permitir ou restringir o uso das áreas comuns como piscina, sauna, praças e outros.
Mas com a farta liberdade para o proprietário do imóvel usufruir do seu direito de propriedade, como consequência alguns direitos de vizinhança acabam por serem esquecidos ou violados.
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2 – Condomínios podem proibir locação como Airbnb?
Diante do que foi relatado acima, inicialmente é preciso lembrar que no Brasil os aluguéis por temporada são permitidos e estão previstos na lei L. nº 8.245/91, contudo, a contrariedade nas locações como Airbnb, estava na destinação dada ao imóvel residencial para fins comerciais hoteleiros.
Em prol dos direitos coletivos dos condôminos, limitando por sua vez o direito individual dos proprietários de imóveis inclusos em condomínios, a última decisão acerca do assunto foi da 3ª Turma do STJ no ano de 2021, por intermédio de um caso concreto, entende-se que os condomínios podem proibir locações como Airbnb.
A decisão do STJ foi unânime e, portanto, fora ajustado que compete ao condomínio, através de assembleia, deliberar a respeito da conveniência em aprovar ou negar a locação das propriedades imobiliárias presentes no condomínio.
É possível através da recente decisão, observar que apesar dos direitos de propriedade estarem previstos no inciso XXII do Artigo 5º da CF/88, eles não são absolutos e podem ser limitados em face da segurança de toda coletividade dos condôminos.
Fonte: STJ: REsps 1.884.483 e 1.819.075
3 – Como conseguir proibir Airbnb no condomínio?
Já foi entendido pelo STJ através de outra decisão a qual corroborou o último entendimento que os motivos que levaram a proibição da locação por Airbnb, se deu pela alta rotatividade de pessoas “estranhas” circulando no condomínio, o que eventualmente “colocava em xeque” a segurança e tranquilidade dos condôminos.
Vale lembrar que caso os condôminos queiram proibir as locações por Airbnb em seu condomínio, o primeiro passo é organizar uma assembleia onde deve haver o debate sobre o que foi posto em pauta e ao final, caso as deliberações alcancem pelo menos dois terços dos moradores, ficará estabelecida a proibição de locações temporárias. A assembleia é considerada soberana quando não divergir das leis.
Outro método possível para proibir as locações de forma temporária como o Airbnb é a via judicial, o síndico do condomínio ou os próprios moradores, têm o poder de ingressarem com uma ação na justiça cível, a referida demanda deve conter o pedido de obrigação de não fazer, ou seja, deve haver o requerimento ao juiz da causa para que o condômino (réu) obste a locação por temporada.
Insta salientar que ainda não há nenhuma norma expressa sobre a vedação do aluguel por temporada tipo Airbnb, portanto, os operadores do direito devem se pautar nas jurisprudências já existentes até que o STF se posicione, uma vez que se trata de matéria constitucional, todavia ainda não há previsão para que tal resolução aconteça.
4 – Qual papel do advogado nessas locações?
Com o advento de novas tecnologias em face das relações imobiliárias, o papel do advogado referente a locações por temporada via Airbnb se torna essencial, uma vez que infelizmente interferências prejudiciais podem ocorrer e o advogado deve estar preparado para múltiplas situações.
O advogado especialista em direito imobiliário possui a destreza para realizar consultas jurídicas para todos os condôminos e interessados na relação, além de esclarecer possíveis conflitos e dispor de propriedades técnicas para confeccionar contratos seguros para ambos os lados.
Convém frisar que esse novo sistema de aluguéis por temporada pode gerar inúmeros crimes nas relações imobiliárias e violação do direito de vizinhança, o que costuma gerar ainda mais demandas para os advogados, basta somente dominar essa área que ainda permanece escassa de bons profissionais.
Vale lembrar que aluguéis por temporada são mais habituais em localidades turísticas e, portanto, a perturbação do sossego é mais frequente, principalmente em condomínios residenciais, e é exatamente aí que o advogado especialista também poderá atuar, judicialmente ou extrajudicialmente.
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Conclusão
Conforme o artigo, condomínios podem proibir locações via Airbnb, contudo, não há normas específicas sobre o caso, todavia, por se tratar de uma matéria cível-constitucional, é provável que o STF se manifeste e consolide a proibição.
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